房地產(chǎn)廣告為何單獨(dú)設(shè)立《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》？是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易事關(guān)國計(jì)民生。同時(shí)，房地產(chǎn)“不動(dòng)產(chǎn)”的屬性要求“善意取得”，這也是民法法系的一項(xiàng)重要制度，對于保護(hù)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動(dòng)的動(dòng)態(tài)安全，具有重要的意義。作為承擔(dān)著重要居間角色的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，自身合規(guī)性審查和自律，是保障房地產(chǎn)市場秩序良好運(yùn)行的重要組成部分。 1、合規(guī)原則 居間人是為委托人與第三人進(jìn)行民事法律行為報(bào)告信息機(jī)會(huì)或者提供媒介聯(lián)系的中間人，其對于所提供的信息、成交機(jī)會(huì)負(fù)有保密義務(wù)。房地產(chǎn)居間服務(wù)廣告是以《廣告法》為核心要求的諸多法律集合。《廣告法》規(guī)定了商業(yè)廣告應(yīng)該真實(shí)、合法、廣告主對廣告內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)的要求。作為居間者的房屋中介機(jī)構(gòu)，其雖然提供的是居間服務(wù)，但是，這種居間服務(wù)是基于第三人擁有的合法房產(chǎn)作為背書的。因此，其在滿足《廣告法》合法性要求之前，就需要滿足居間服務(wù)所必須遵守其他法律規(guī)范，比如自身居間資質(zhì)、委托售賣房產(chǎn)資質(zhì)的合法性。因此，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對于房源的真實(shí)與合法性負(fù)有主動(dòng)和必然的審查責(zé)任。 2、真實(shí)原則 房地產(chǎn)廣告披露信息要真實(shí)、合法、準(zhǔn)確、清楚、明白、數(shù)據(jù)有來源。依據(jù)《廣告法》對于商業(yè)廣告的要求，對于房源信息，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守的商業(yè)廣告原則有：真實(shí)（與客觀事實(shí)相符合）、合法、誠實(shí)信用、準(zhǔn)確、清楚、明白。“真實(shí)”就是保障房源信息做實(shí)質(zhì)性審查而非完全依賴于售賣方提供的信息。“合法”就是要履行對房源信息真實(shí)性的審查義務(wù)并備案。“誠實(shí)信用”是民法的基本原則之一，它是正義理念在民法的具體化，是在遵守交易道德基礎(chǔ)上謀求當(dāng)事人之間的利益平衡，以及當(dāng)事人與社會(huì)（道德）的利益平衡。“準(zhǔn)確”就是就是要保證報(bào)告的買賣雙方信息準(zhǔn)確傳遞。“清楚”就是要依據(jù)法規(guī)要求對交易房屋的重大信息完整披露。“明白”就是對于自有經(jīng)營數(shù)據(jù)的表述應(yīng)當(dāng)顯著清晰表明數(shù)據(jù)的來源，便于消費(fèi)者做出適當(dāng)?shù)慕灰讬C(jī)會(huì)選擇。 3、合理原則 合理應(yīng)用中華優(yōu)秀文化精髓，保障社會(huì)良好風(fēng)尚及社會(huì)主義核心價(jià)值觀的宣揚(yáng)。商業(yè)廣告只有從尊重中華文化、尊重消費(fèi)者、尊重社會(huì)規(guī)則角度出發(fā)進(jìn)行宣傳，才能贏得社會(huì)與消費(fèi)者的尊重。商業(yè)廣告應(yīng)當(dāng)避免利用中華優(yōu)秀文化精髓，以以美好生活或者轉(zhuǎn)變命運(yùn)達(dá)到美好生活為誘餌，設(shè)定一個(gè)偽命題的邏輯引誘消費(fèi)者思維發(fā)布迷信廣告，比如以借助風(fēng)水堪輿為名進(jìn)行所謂的“兇宅篩查”。不能利用社會(huì)公眾的道德認(rèn)知，借助所謂子虛烏有的事件發(fā)布違法廣告，比假借“50萬元重金尋找救父恩人”尋人啟事為虛假內(nèi)容發(fā)布違法廣告。還有在限購地區(qū)開展以租金躉交方式的“以租代售”發(fā)布違法廣告。這些都不是創(chuàng)新營銷模式，應(yīng)該加以規(guī)范，避免觸及法律底線和邊界。 4、謹(jǐn)慎原則 慎重審核銷售境外房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，保護(hù)好企業(yè)利益。近來，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場政策的調(diào)整，有些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將目光轉(zhuǎn)向了境外房地產(chǎn)項(xiàng)目。但是，對于銷售境外房地產(chǎn)項(xiàng)目必須要慎重審核項(xiàng)目的法律資質(zhì)以適應(yīng)中國法律規(guī)范。那么，對境外房地產(chǎn)項(xiàng)目在境內(nèi)銷售廣告的合規(guī)性進(jìn)行審查時(shí)需要注意哪些方面呢？首先，境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、開發(fā)和銷售法律規(guī)范不一樣，要審核境外房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合在中國銷售的法律規(guī)范，比如合法可售的項(xiàng)目的政府文件等，以及需要準(zhǔn)備中國駐房地產(chǎn)項(xiàng)目所在國使領(lǐng)館認(rèn)證的法律文書和國內(nèi)翻譯文件。其次，還要關(guān)注中國政府與房地產(chǎn)項(xiàng)目所在國之間的國際法規(guī)定。因?yàn)椋袊菄H法優(yōu)先的國家，一定要保障所售房地產(chǎn)項(xiàng)目滿足國際法和國內(nèi)法要求。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于大額投資，境外房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售還要考慮大額外匯使用額度的法規(guī)限制。 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過對自身資質(zhì)和發(fā)布廣告內(nèi)容的合規(guī)性審查，可以保障所提供的服務(wù)滿足法律要求、消費(fèi)者需求、公平競爭規(guī)范，既承擔(dān)重要社會(huì)公共居間服務(wù)的職能，又可以避免產(chǎn)生違法行為。 |
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