| 【基本案情】 2004年原告澄城縣海舟公司將其具有合法使用權的位于澄城縣城關鎮南新街、面積約3畝的土地出租給被告張周開辦修理鋪，雙方未簽訂書面租賃合同。張周隨后在涉案土地上自行修建磚混結構房屋2棟2層共44間、鋼結構車間12間，用于修理鋪及工作人員住宿使用，并硬化部分路面；被告張周建設時未與原告就房屋將來如何處理達成書面協議，亦未辦理規劃、施工等審批手續，上述房屋未取得房屋產權證書。被告按照每年30000元標準向原告支付租金，租金已支付至2010年年底。后原告以自行開發需要收回土地為由，要求與被告解除租賃合同，騰空土地、恢復土地原狀，被告張周則要求海舟公司先賠償建設地上建筑物損失約300萬元。因雙方無法協商一致，海舟公司遂涉訴法院，并提出上述訴訟請求。 【爭議焦點】 合同解除后被告應否承擔騰空土地、恢復原狀的責任？在承租人與出租人未達成書面協議的情況下，租賃期間承租人自行建設的建筑物、構筑物、附屬物在租賃期滿后如何處理？出租人是否有賠償或者補償承租人建設成本的法定義務？ 【判決結果及理由】 《中華人民共和國合同法》第二百一十五條規定：租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。第二百三十二條規定：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。在本案中，因原、被告未簽訂書面的租賃合同，且雙方租賃期間超過六個月以上，故雙方之間為不定期租賃合同，原告在提前通知的情況下可以要求隨時解除租賃合同。 關于合同解除后被告應否承擔騰空土地、恢復原狀的責任。《中華人民共和國合同法》第九十七條規定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。第二百三十五條規定：租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。依照上述法律規定，在本案租賃合同解除后，張周負有返還租賃土地、恢復土地原狀的義務，被告張周在涉案土地上建設的房屋、廠房應由張周自行拆除。至于被告所述的建設損失情況，因不屬本案審理范圍，故被告張周可另案起訴。 2015年9月6日澄城縣法院一審判決：解除原告澄城縣海舟公司與被告張周之間的土地租賃合同；被告張周在判決生效后三十日內返還租賃土地3畝，被告張周在涉案土地上自行修建的建筑物、附屬物由被告張周自行清理完畢。一審宣判后，張周不服，向渭南市中級人民法院提起上訴。2015年11月16日張周申請撤回上訴，渭南市中級人民法院裁定：準許張周撤回上訴，雙方均按原審判決執行。 【評析】 如果本案一審時被告張周提起反訴，要求賠償建筑物損失，應否支持？出租人是否有賠償或者補償承租人建設成本的法定義務？ 筆者認為，首先從法律規定來看，《中華人民共和國合同法》第二百二十三條規定：承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。此條文中的兩處“同意”，應該僅指明確、明示的同意，不包括默認、默示的同意。因為承租人的添附行為將使租賃物產生變化，使租賃物的價值發生變化，直接影響出租人的利益，另一方面，承租人添附行為必然產生花費，添附物的將來歸屬也必然影響承租人的利益。鑒于添附行為本質是租賃合同之外雙方達成的一個新的協議，對雙方利益均有重大影響，所以合同法第二百二十三條所述的“同意”，應該是明確的同意。而且 “出租人同意”的舉證責任應由承租人承擔。從此條文也可以看出，出租人不但不用賠償承租人的損失，反而出租人可以要求承租人賠償因承租人私自增設他物而造成的損失。比如出租人未經承租人同意，對租賃房屋進行改擴建，導致房屋受損的，承租人不但應該恢復房屋原狀，如果無法恢復原狀，還應該賠償出租人的損失�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十三條規定：承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第８６條規定：非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。最高法院的上述司法解釋與合同法的規定是一脈相承的。 從常理上分析，承租人在租賃別人的土地上建設房屋，應當預見到租賃合同到期后，應當恢復租賃土地原貌并歸還給出租人。而不能在承租人未明確表態的情況下，采取無所謂的態度建設。況且本案中的被告建設時也未取得規劃、建設等部門審批，所建設的房屋屬于違法建筑，以這種違法建筑要求原告即出租人進行賠償，于法無據。 綜上，如果被告張周提出反訴，要求原告對其建筑物進行賠償或者補償，人民法院應駁回其訴訟請求。（文中自然人人名為化名） |
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