| 糾紛往往伴隨著實(shí)踐的發(fā)展層出不窮，常言道“有人的地方就有江湖”，在商品房買(mǎi)賣(mài)的江湖中，各種糾紛復(fù)雜而艱深，不可計(jì)數(shù)的法律爭(zhēng)點(diǎn)縈繞著商品房買(mǎi)賣(mài)的全過(guò)程。商品房?jī)r(jià)格的易變性往往折射出人性的貪婪，合同的毀棄變更在商品房買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域是常談長(zhǎng)新的話題。違約金具有預(yù)定性，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前就可把未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的損失進(jìn)行固定，變不確定為確定，從而保護(hù)合同雙方的利益。基于上述特性，違約金可以預(yù)先彌補(bǔ)商品房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，將不確定的權(quán)利預(yù)先確定。違約金是一種有效的風(fēng)控手段，當(dāng)事人以合同中預(yù)設(shè)的違約金條款來(lái)避免舉證不力而帶來(lái)的敗訴風(fēng)險(xiǎn)。違約金的調(diào)整應(yīng)在實(shí)際損失基礎(chǔ)上，以可預(yù)見(jiàn)性為基礎(chǔ)，結(jié)合合同當(dāng)事人雙方的過(guò)錯(cuò)綜合判斷。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的違約金調(diào)整案件與地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟度關(guān)系較為密切。在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上以“商品房買(mǎi)賣(mài)”“違約金調(diào)整”為關(guān)鍵字進(jìn)行搜索。共出現(xiàn)民事案件358件。其中，重慶市以87件的案件數(shù)位列全國(guó)第一，經(jīng)濟(jì)總量居全國(guó)前列的浙江省涉商品房違約金調(diào)整案件數(shù)量為79件，居全國(guó)第二。受京津冀一體化影響較大而房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的河北省案件數(shù)量為51件，位居全國(guó)第三。廣東省、江蘇省的案件數(shù)量分列全國(guó)第四、五位。以上數(shù)據(jù)可以看出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度高低與商品房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金調(diào)整案件的數(shù)量呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。這種情況的出現(xiàn)，一方面是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度越高，則人民群眾可支配的財(cái)產(chǎn)越多，社會(huì)流動(dòng)資金及人民群眾投資熱情高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為目前投資收益較高的領(lǐng)域之一，必然成為社會(huì)資本熱衷追逐的對(duì)象。另一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度高的區(qū)域，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，法律服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展較為充分，各種專(zhuān)業(yè)的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)鱗次櫛比，糾紛主體往往傾向于通過(guò)法律手段解決爭(zhēng)議糾紛，故而大量涉商品房類(lèi)案件進(jìn)入法院。 基于對(duì)違約金性質(zhì)的不同認(rèn)識(shí)，法院在涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同的案件中對(duì)于違約金調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的適用有不同的理解。關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同中明確規(guī)定以房屋標(biāo)的額的一定比例按日計(jì)算違約金時(shí)，如果一方當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整違約金，人民法院應(yīng)當(dāng)以什么為基準(zhǔn)裁定，司法實(shí)踐中的標(biāo)準(zhǔn)截然不同。經(jīng)過(guò)對(duì)公開(kāi)的裁判文書(shū)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，法院在實(shí)際處理中大致有兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。第一種是著重于強(qiáng)調(diào)違約金的懲罰性，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司逾期交房的時(shí)候，嚴(yán)格按照合同中預(yù)先規(guī)定的條款計(jì)算違約金，對(duì)違約方賦予較重的違約金責(zé)任。第二種是基于違約金的補(bǔ)償性，在對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整的時(shí)候，以相應(yīng)地段的租金情況來(lái)判斷當(dāng)事人因違約產(chǎn)生的實(shí)際損失，從而對(duì)違約金進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 在南福房產(chǎn)公司與陳某商品房預(yù)售合同糾紛一案1中，合同當(dāng)事人雙方約定，違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)以已付房款2481016元的日萬(wàn)分之二為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。違約方南福公司認(rèn)為違約金過(guò)高請(qǐng)求調(diào)整。雙方當(dāng)事人對(duì)于違約金與實(shí)際損失的關(guān)系產(chǎn)生了爭(zhēng)議，被告方南福公司主張應(yīng)當(dāng)以同地段房屋的月租金為損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，請(qǐng)求法院將違約金調(diào)整至月租金的百分之一百三十，而原告則認(rèn)為已付房款的日萬(wàn)分之二與人民銀行一年期同期貸款利率相比并不存在明顯過(guò)高的情況。此案涉及到適用何種參照標(biāo)準(zhǔn)合理界定違約金。南福公司認(rèn)為雙方雖然在合同中約定了以已付購(gòu)房款為基準(zhǔn)的計(jì)算方式，但是沒(méi)有約定實(shí)際損失的計(jì)算方式。南福公司主張根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》的規(guī)定參照同地段同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。南福公司舉證證明根據(jù)合同中約定的違約金條款計(jì)算的違約金是同地段房屋租金的4倍以上，屬于違約金明顯高于實(shí)際損失的情況。被告南福公司認(rèn)為根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第九條，只有在出現(xiàn)特定情形買(mǎi)受人退房或者解除合同，買(mǎi)受人不可能得到商品房的所有權(quán)的時(shí)候才會(huì)出現(xiàn)利息損失。而在買(mǎi)受人沒(méi)有主張解除合同的情況下，房屋終將屬于買(mǎi)受人，南福公司的違約行為對(duì)買(mǎi)受人造成的損失只是另行租房居住或者將房屋出租獲利的損失，因此應(yīng)當(dāng)以同地段的商品房的市場(chǎng)租金為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定買(mǎi)受人的不利益。二審法院認(rèn)為當(dāng)事人雙方在合同中約定違約金一方面是為了督促義務(wù)人履行合同義務(wù)，另一方面是在出現(xiàn)違約行為使能夠?qū)I(mǎi)受人進(jìn)行補(bǔ)償，雙方約定的每日萬(wàn)分之二的違約金是自由意志的體現(xiàn)。同時(shí)根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第十七條規(guī)定，適用租金衡量違約金的標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人事先沒(méi)有在合同中對(duì)違約金的計(jì)算方式作出預(yù)先的說(shuō)明。延遲交房給當(dāng)事人造成的損失出了租金以外還包括因延遲交房造成的裝修成本增加、當(dāng)事人為交涉延遲交房事宜所耗費(fèi)的人財(cái)物等，因此對(duì)于南福公司主張以租金為標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違約金的抗辯不予采納。本案的裁判結(jié)果表明對(duì)于合同中明確規(guī)定以合同標(biāo)的額的一定比例為違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，法院的態(tài)度是以當(dāng)事人在合同中的約定為標(biāo)準(zhǔn)，而且在認(rèn)定實(shí)際損失的時(shí)候，不單單以租金為標(biāo)準(zhǔn)，還要考慮到由于遲延履行造成的物價(jià)上升成本以及當(dāng)事人主張權(quán)利的成本。 而在黃某與康盛公司商品房預(yù)售合同糾紛二審一案2中，雙方所簽訂的合同中約定了違約方按日支付標(biāo)的額的萬(wàn)分之五作為違約金，康盛公司在答辯中請(qǐng)求法院進(jìn)行調(diào)整。法院認(rèn)為，康盛公司逾期交房行為給黃某造成的損失只是黃某另行租房所支付的租金損失或者是按揭貸款的利息損失，康盛公司訴請(qǐng)違約金過(guò)高請(qǐng)求調(diào)整的理由得到了法院的支持，法院根據(jù)最高人民法院《合同法解釋?zhuān)ǘ返诙艞l，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第十六條的規(guī)定，在同地段的綜合租金價(jià)格以及人民銀行逾期貸款利息的基礎(chǔ)上，將違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到了日萬(wàn)分之一的水平。二審法院認(rèn)為黃某并沒(méi)有解除與房產(chǎn)公司的合同，在其繼續(xù)履行合同的前提之下，其遭受的損失主要體現(xiàn)在逾期交房的租金損失，而合同中按日記萬(wàn)分之五的約定違約金明顯與同地段的租金水平不相符合，大大超出了當(dāng)事人合理的實(shí)際損失，因此在參照人民銀行逾期計(jì)收貸款利率的基礎(chǔ)之上對(duì)違約金作出了合理的調(diào)整是正確的裁判。 違約金是一方未能充分履行合同責(zé)任的情況之下，以給付約定數(shù)額的違約金的方式替代損害賠償?shù)穆募s形式。違約金的作用在于通過(guò)預(yù)先的合同約定，在心理上增加合同雙方當(dāng)事人的壓力，促使合同當(dāng)事人能夠嚴(yán)守合同，使當(dāng)事人為了避免違約帶來(lái)的嚴(yán)重不利后果而積極履行自己的合同義務(wù)。合同簽訂的目的在于達(dá)成一種交易關(guān)系，滿足合同雙方經(jīng)濟(jì)交往的需要，合同的最終價(jià)值在于合同的履行，通過(guò)違約金條款的約定，無(wú)形中設(shè)置了一種壓力，可以有效保障合同目的的實(shí)現(xiàn)。 在商品房等大宗物品的買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)受人作為一個(gè)個(gè)獨(dú)立的個(gè)體往往處于較為弱勢(shì)的地位，買(mǎi)受人一般都是被動(dòng)適用出賣(mài)方即房產(chǎn)公司提供的格式合同，但作為合同中的主體，違約金責(zé)任對(duì)于雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)是平等適用的，任何一方違約都應(yīng)適用同樣的違約金義務(wù)。房地產(chǎn)公司作為擁有豐富社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的商事主體，其對(duì)自身違約可能要承擔(dān)的違約金風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有充分的預(yù)估。無(wú)論是以銀行同期貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，參照《民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條的規(guī)定還是以同地段房屋租金為基準(zhǔn)計(jì)算違約金，都有著可以參照適用的相應(yīng)規(guī)定。在合同中明確約定以合同標(biāo)的額的一定比例為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金且該標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明顯高于人民銀行同期貸款利率的情況下，適用商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約金條款顯然比適用租金標(biāo)準(zhǔn)更符合當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)候的內(nèi)心真意，法院不應(yīng)當(dāng)替代當(dāng)事人做出自認(rèn)為正確的選擇，否則將使違約金無(wú)法發(fā)揮自身的作用。 （作者單位：北京市門(mén)頭溝區(qū)人民法院） |
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