【案例】 甲將其臨街房屋和院子出租給乙作為汽車(chē)修理場(chǎng)所。經(jīng)甲同意,乙先后兩次自費(fèi)擴(kuò)建多件房屋作為烤漆車(chē)間。乙在又一次擴(kuò)建報(bào)批過(guò)程中發(fā)現(xiàn),甲出租的全部房屋均未經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn),屬于違章建筑。 【分歧】 本案中,關(guān)于甲與乙之間的租賃合同的效力產(chǎn)生了兩種不同的意見(jiàn): 第一種意見(jiàn)認(rèn)為,該租賃合同是可撤銷(xiāo)的合同,乙可以向甲主張撤銷(xiāo)該租賃合同,理由是《合同法》規(guī)定了簽訂的合同存在欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解、顯示公平情形的可以主張撤銷(xiāo)該合同,本案中甲存在欺詐的情形,故承租人乙可以主張撤銷(xiāo)該合同。 第二種意見(jiàn)認(rèn)為,該租賃合同自始無(wú)效,因其違法了國(guó)家的相關(guān)法律規(guī)定。 【評(píng)析】 筆者同意第二種觀點(diǎn),理由如下: 根據(jù)《合同法》的規(guī)定,下列情形的合同無(wú)效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;(二)惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而可撤銷(xiāo)的合同主要有:(一)存在重大誤解訂立的合同;(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的合同;(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。 另依據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第2條規(guī)定,出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。本案中屬于該種情形,故應(yīng)認(rèn)定為該租賃合同無(wú)效。對(duì)于擴(kuò)建房屋的費(fèi)用應(yīng)由哪方負(fù)擔(dān)的問(wèn)題,依據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第14條規(guī)定,承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建,但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的,法院按照下列情形分別處理:(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。在本案中,因甲、乙對(duì)擴(kuò)建房屋都有過(guò)錯(cuò),應(yīng)分擔(dān)擴(kuò)建房屋的費(fèi)用。 綜上,甲、乙雙方簽訂的租賃合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。 |
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