| 【案情】 1981年，李某因資金短缺，將房屋（1986年頒發(fā)宅基地證）以1000元賣給張某（城鎮(zhèn)居民）。雙方簽訂了房屋買賣契約，并有中證人簽字確認(rèn)。此后該房屋一直由張某夫婦使用管理，并未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。由于該房屋屬于老宅要被征收，李某主張自己享有該房屋的所有權(quán)，為此雙方發(fā)生糾紛。 【分歧】 本案爭議焦點：1986年6月25日發(fā)布的《中華人民共和國土地管理法》對之前發(fā)生的交易事實是否有溯及力，即雙方簽訂的房屋買賣契約是否有效。 第一種觀點認(rèn)為，該份房屋買賣契約無效。由于涉案房屋土地是宅基地，張某是城鎮(zhèn)居民，根據(jù)《土地管理管理法》規(guī)定，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間房屋不得買賣的禁止性規(guī)定，該份房屋買賣契約屬無效合同。 第二種觀點認(rèn)為，該份房屋買賣契約有效。該份契約是雙方自愿達(dá)成，房屋已經(jīng)交付使用。該份房屋交易發(fā)生在1981年1月，按照當(dāng)時的交易習(xí)俗、村規(guī)民約，該房屋買賣契約是合法有效的。 【管析】 筆者同意第二種觀點。 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)……；建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。” 2004年12月，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”雖然上述法律規(guī)定農(nóng)村宅基地由集體經(jīng)濟(jì)組織的特定成員使用，具有福利和保障性質(zhì)，只能由本村的村民使用，但其頒布時間均在1981年以后。這些后公布的法律法規(guī)均沒有明確約定在頒布之前發(fā)生的行為可以適用新法律法規(guī)。故1986年公布的《中華人民共和國土地管理法》、2014年12月國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》均無溯及力，不能對之前的行為進(jìn)行約束。故筆者不同意第一種觀點。 在本案中，由于房屋買賣交易并簽訂契約發(fā)生時間在1981年1月，當(dāng)時房屋交易習(xí)俗是雙方自愿交易并簽訂賣房契約，幾個中證人簽字即可。當(dāng)時沒有相應(yīng)的法律法規(guī)對于一戶一宅、禁止城鎮(zhèn)居民買賣等出臺強(qiáng)制性規(guī)定。在沒有法律條文明確規(guī)定禁止的前提下，交易雙方均按照村規(guī)民俗、自愿平等的進(jìn)行房屋買賣交易。況且，雙方的房屋交易完畢也是在1981年1月，已成既定的事實。當(dāng)時農(nóng)村老宅也沒有房產(chǎn)證，也不存在房產(chǎn)登記的情況。李某不能以現(xiàn)在的法律法規(guī)來主張房屋買賣契約無效。故該份房屋買賣契約為有效合同。故筆者同意第二種觀點。 司法實踐中，存在許多老宅沒有房產(chǎn)證的情形，買賣雙方均自愿交易，書寫賣房契并交付房款、房屋，買賣雙方簽字、中證人簽字確認(rèn)。買受方負(fù)責(zé)保管賣方契，以契為準(zhǔn)。這種情形符合當(dāng)時的交易習(xí)俗�，F(xiàn)在城市發(fā)展加快，當(dāng)?shù)卣疄榧涌斐鞘谢ㄔO(shè)大量征收老宅拆遷并給付征收補(bǔ)償款。這時房屋的出賣方見利忘義，以受欺詐或違背現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定為由主張撤銷房屋買賣契約或確定房屋買賣契約無效。為維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，對該種見利忘義的行為，法院審理該類案件應(yīng)從誠實信用、公平正義原則的角度認(rèn)定房屋買賣契約的合法效力，不應(yīng)輕易確認(rèn)房屋買賣契約無效或撤銷房屋買賣契約。 |
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