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房屋買賣合同中房價折扣優(yōu)惠能否計入可得利益損失

來源:中國法院網(wǎng)  作者:張籍  時間:2019-01-29
  【裁判要旨】

  房屋買賣合同中開發(fā)商根本違約,買方主張解除合同并要求開發(fā)商賠償損失的,如無充分證據(jù)證明折前單價與當(dāng)?shù)赝愋、同品質(zhì)商品房的市場價相符,不宜將房價折扣優(yōu)惠認定為可得利益損失計入損失賠償范圍。

  【案情】

  原告:何某

  被告:重慶市順揚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱順揚公司)

  2016年12月3日,順揚公司(甲方)與何某(乙方)簽訂住宅定購協(xié)議,該協(xié)議載明:1.乙方定購的住宅用房位于“XXX樓盤”X棟XX層X號,建筑面積約110.43㎡,建筑面積折前單價4986.42元/㎡。2.定購住宅用房的優(yōu)惠方式約定:2.1、VIP會員總房款優(yōu)惠5000元;2.2、“日進斗金”優(yōu)惠12000元;2.3、定購本項目一期一批次住宅,額外享有100元/㎡的建面原單價優(yōu)惠;2.4、付款方式優(yōu)惠,按揭付款99折;2.5、累計享受以上優(yōu)惠。3.乙方向甲方繳納定購費5000元……

  合同簽訂當(dāng)日,何某向順揚公司支付了5000元定購費,順揚公司給何某出具了一張收據(jù)并為何某辦理了一張VIP會員卡。后順揚公司將上述房屋售與他人,何某遂訴至重慶市豐都縣人民法院請求依法判決:1.解除雙方簽訂的住宅定購協(xié)議;2.順揚公司退還定購款5000元并賠償定購款1倍的損失5000元,共計10000元;3.順揚公司賠償何某可得利益損失(即順揚公司給予的折扣優(yōu)惠)33550元。

  【裁判】

  重慶市豐都縣人民法院經(jīng)審理認為,順揚公司的行為構(gòu)成根本違約,根據(jù)法律規(guī)定,買受人何某有權(quán)解除合同并要求順揚公司返還已付購房款并賠償已付購房款1倍的損失。而房價折扣優(yōu)惠33550元不應(yīng)認定為可得利益損失,計入損失賠償范圍,遂判決:一、原告何某與被告順揚公司于2016年12月3日簽訂的住宅定購協(xié)議自本判決發(fā)生法律效力之日起解除;二、被告順揚公司在本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)返還原告何某購房款5000元,并賠償原告何某已付購房款1倍的損失5000元,共計10000元;三、駁回原告何某的其他訴訟請求。宣判后,雙方當(dāng)事人均未提起上訴。

  【評析】

  本案爭議焦點為:一、開發(fā)商順揚公司是否構(gòu)成根本違約,涉案合同應(yīng)否予以解除;二、順揚公司返還已付購房款的同時買受人何某是否有權(quán)要求順揚公司賠償已付購房款1倍的損失應(yīng)否得到支持;三、房價折扣優(yōu)惠33550元應(yīng)否作為買受人何某的可得利益損失計入違約損失賠償范圍?

  一、根本違約與合同解除

  《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定了四項合同法定解除的情形,其中第(四)項為根本違約,即當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的,可以解除合同。本案中,出賣人順揚公司與買受人何某簽訂協(xié)議后,又將該房屋售與他人,致使買受人何某最終未能依約享受所購房屋的占有、使用、處分、收益等四項所有權(quán)能,且順揚公司在庭審中亦表示無繼續(xù)履行合同的可能,但承諾何某可在本小區(qū)樓盤重新選購房屋并享受同樣的房價折扣優(yōu)惠。種種事實足以表明涉案房屋買賣合同的交易目的已不能實現(xiàn),因此,順揚公司的行為構(gòu)成根本違約,原告何某主張判決解除合同,應(yīng)予支持。同時,合同解除后,順揚公司應(yīng)當(dāng)將已付購房款5000元返還何某。

  二、已付購房款一倍的損失應(yīng)否賠償

  《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第五條規(guī)定:“商品房認購協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。”《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第八條規(guī)定:“商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。”涉案住宅定購協(xié)議具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的諸如買賣雙方當(dāng)事人的名稱、姓名,商品房的坐落、面積等基本狀況,商品房的銷售方式,商品房價款的確定方式及總價款、付款方式為按揭等商品房買賣合同主要內(nèi)容,且順揚公司已經(jīng)依約收取了部分購房款5000元,該協(xié)議應(yīng)認定為商品房買賣合同。開發(fā)商順延公司在與買受人何某簽訂住宅定購協(xié)議后又將房屋出賣第三人,致使買受人何某無法取得房屋的所有權(quán),故何某關(guān)于要求順揚公司賠償已付購房款1倍的損失的主張,符合《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第五條、八條明文規(guī)定。

  三、房價折扣優(yōu)惠應(yīng)否認定為可得利益損失

  本案雙方主要爭議焦點為雙方簽訂住宅定購協(xié)議時,順揚公司給予的房價折扣優(yōu)惠33550元,應(yīng)否認定為買受人何某的可得利益損失,計入違約損失賠償范圍?

  《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定了合同當(dāng)事人違約應(yīng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任;第一百一十三條規(guī)定了違約損失賠償額的認定標準:應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失,包括可得利益損失。所謂可得利益損失,是指合同履行后可以獲得的利益,但不得超過訂立合同時違約方預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。房價折扣優(yōu)惠一般為開發(fā)商在自行擬定商品房折前單價的基礎(chǔ)上給予一定的降價、折扣等優(yōu)惠,屬于當(dāng)今社會常見的一種市場營銷手段,本案住宅定購協(xié)議明確約定了順揚公司給予何某累計四項優(yōu)惠,即“2.1、VIP會員總房款優(yōu)惠5000元;2.2、“日進斗金”優(yōu)惠12000元;2.3、定購本項目一期一批次住宅,額外享有100元/㎡的建面原單價優(yōu)惠;2.4、付款方式優(yōu)惠,按揭付款99折”。首先,對于該四項購房優(yōu)惠的認定,如僅著眼于“優(yōu)惠”二字,而不聯(lián)系協(xié)議上下文來看,對該“優(yōu)惠”再三推敲、甄別,容易形成這樣一個認識邏輯:“合同正常履行,何某將享受以上四項優(yōu)惠,但順揚公司違約導(dǎo)致何某未能享受該四項優(yōu)惠,那么該優(yōu)惠應(yīng)認定為可得利益損失。”然這四項所謂的“優(yōu)惠”并非名副其實,實為出賣人順揚公司就其所開發(fā)商品房的一種營銷手段,系在順揚公司單方擬定建筑面積(110.43㎡)折前單價4986.42元/㎡的基礎(chǔ)上給予多項折扣優(yōu)惠累計共33550元,這與在同類型、同品質(zhì)商品房的市場價基礎(chǔ)上給予33550元降價優(yōu)惠完全不同。

  關(guān)于“優(yōu)惠”,如作如下三個假定情形分析能夠更好理解其實質(zhì)。先為三個案例設(shè)定相同背景條件為:某樓盤在當(dāng)?shù)厥袌鰞r為5000元/平方米,某開發(fā)商對外統(tǒng)一定價10000元/平方米,購房者A、B、C分別與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議,購買100平方米住宅一套。開發(fā)商簽訂協(xié)議后均轉(zhuǎn)賣他人。

  情形1.開發(fā)商給予購房者A各項優(yōu)惠后單價為6000元/平方米。開發(fā)商違約轉(zhuǎn)賣他人,此后A并不會因此購買同類型、同品質(zhì)的房屋花費更高價款,反而只需花更少價款,即市場價5000元/平方米,所以不但不會產(chǎn)生損失,反而會獲取收益。

  情形2.開發(fā)商給予購房者B各項優(yōu)惠后單價為5000元/平方米。開發(fā)商違約轉(zhuǎn)賣他人,此后B并不會因此購買同類型、同品質(zhì)的房屋花費更高價款,而只需花與市場價同樣價款,即市場價5000元/平方米,所以不會產(chǎn)生損失。

  情形3. 開發(fā)商給予購房者C各項優(yōu)惠后單價為4000元/平方米。開發(fā)商違約轉(zhuǎn)賣他人,此后C若購買同類型、同品質(zhì)房屋會每平方米多花費1000元(因市場價為5000元/平方米),那么C會產(chǎn)生10萬元(1000元/平方米×100平方米)的可得利益損失。

  綜上所述,針對本案所謂的購房“優(yōu)惠”33550元,實為一種常見的商家促銷手段,買受人何某須進一步舉證證明開發(fā)商順揚公司單方擬定的折前單價4986.42元/㎡與當(dāng)?shù)赝愋、同品質(zhì)商品房的市場價相符,方能證明順陽公司轉(zhuǎn)售他人的違約行為導(dǎo)致何某購買除涉案商品房外的其他同類型、同品質(zhì)商品房將會付出更高價款,否則,不得將涉案購房“優(yōu)惠”33550元認定為可得利益損失,計入違約方的損失賠償范圍。
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