【案情】 2019年8月，李某未經(jīng)其妻子張某同意，獨(dú)自將其婚后購買的房屋（房產(chǎn)證登記所有人為李某一人)以市場價(jià)出售給不知情的劉某，并辦理了過戶登記，李某獨(dú)得了售房款，張某認(rèn)為李某未經(jīng)其同意出售夫妻共同財(cái)產(chǎn)，該房屋買賣合同無效，請求撤銷該房屋買賣合同。 【分歧】 對于劉某能否取得涉案房屋所有權(quán)存在兩種意見： 第一種意見認(rèn)為，劉某不能取得房屋所有權(quán)。《婚姻法》第十七條規(guī)定：“在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方或雙方共同取得的財(cái)產(chǎn)，原則上屬于夫妻共同共有”。《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“除非另有約定，處分共同共有財(cái)產(chǎn)的，須經(jīng)共同共有人一致同意，處分行為才能對全部共有人發(fā)生效力”。李某將房屋出售劉某時(shí)，未經(jīng)共同所有人同意，屬于無權(quán)處分，故劉某不能取得房屋所有權(quán)。 第二種意見認(rèn)為，劉某善意取得房屋所有權(quán)，房屋買賣合同不可撤銷。 【管析】 筆者同意第二種意見，主要理由如下: 劉某購買登記在李某名下的房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，李某將房屋擅自出售給劉某屬無權(quán)處分，但該房屋登記在李某名下，李某實(shí)施擅自出售之無權(quán)處分行為時(shí)存在權(quán)利外觀，劉某受讓房屋時(shí)，主觀上為善意，且已經(jīng)辦理完畢房屋過戶登記。 根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條第一款：“無分處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人后，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定處，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):(一）受讓人受讓該不動(dòng)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。此外，劉某在受讓房屋時(shí)，支付了合理價(jià)款，并辦理了房屋過戶登記。 有意見認(rèn)為善意取得對所有權(quán)人保護(hù)不利，善意的取得對所有權(quán)人是有一定限制，但善意取得基于占有的公信力，維護(hù)了交易安全，這項(xiàng)制度存在是必要的。 綜上所述，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書未表明所有權(quán)上附有其他人的權(quán)利且取得方具有善意情況下，占有人無任何負(fù)擔(dān)地取得所有權(quán)。劉某符合法律規(guī)定善意取得不動(dòng)產(chǎn)的條件，可善意取得房屋所有權(quán)。 （作者單位：江西省樂安縣人民法院） |
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