| 【案情】 原被告系兄弟，二人繼承有房屋一套，原告占70%份額，被告占30%。現原告起訴要求分割共有房屋，并提出根據評估價補償被告對應份額金錢，房屋歸其所有的分割方法。房屋評估價為160萬元，被告認為此價明顯過低，向法院出具承諾書，表明愿以房屋總價200萬元計算，以140萬元購買原告的份額，由其取得房屋所有權；或將房屋拍賣，雙方分配拍賣款。另查明，原告一直居住在該房屋中，無其他居所。該房屋升值潛力較大。 【評析】 第一種觀點認為，應按照房屋的評估價由原告給付被告48萬元，房屋歸原告所有。第二種觀點認為，應將房屋拍賣，將拍賣所得按各自比例分配。第三種觀點認為，出于對雙方利益的均衡保護，房屋歸原告所有，但原告應當按照總價200萬元計算，付給被告60萬元。筆者贊同第三種觀點。 物權法第一百條第一款規定了原物分割、折價補償、變價分割三種法定分割方法。如何選擇分割方法因案而異，廣州房產糾紛律師總體上應以保證公平、兼顧各方利益為原則。 1.對案涉房屋的分割應以方便生產、生活，便于執行為基礎。該房由原告同父母居住多年，現原告占70%份額，且無其他住房，若將房屋拍賣，原告另覓他處，實屬舍近求遠，給原告的生活帶來諸多不便。同時，選擇分割方案，應最大程度尊重雙方共識，在共有人均欲保留房屋的共識下，拍賣將使原被告的意愿落空。 2.對案涉房屋的分割應以力求公平，充分發揮共有物分割后的經濟效益，最大程度的滿足各方的利益需求為核心。案涉房屋以原告享有所有權為宜，但并不意味著，即應按照原告認可的價款予以分割。本案中，雙方均愿以評估價為基數，給付對方相應的補償，被告甚至愿高于評估價40萬元購買房屋。值得思考的是，原告提出以評估價收購被告的份額，卻不愿以同樣的價格出售其份額，且鑒于該房的升值潛力，可推斷雙方均明知以此評估價分割房屋，實為有利可圖。此外，評估價只是評估機構對房屋現行價值的評估，亦非法院認定房屋價值的唯一因素。若在滿足原告享有所有權的前提下，以被告承諾的200萬元為基數，由原告補償被告相應份額的款項，則雙方的利益均可得到最大程度的滿足。 最后，筆者認為，法院在決定分割方法時，無需拘泥于原被告主張之方法,應在維護共有人的利益，尊重共識，充分發揮物之效用的基礎上，基于公平與適當的考量，決定選擇一種或者綜合運用多種分割方法。 唐文聰律師（電話：13825008183），上海錦天城（廣州）律師事務所合伙人，廣州資深民事、商事、公司、刑事律師，15年的訴訟及非訴法律服務經驗，西南政法大學法學學士、中山大學法律碩士，YES律師團隊召集人，主要專業領域為刑事辯護、訴訟與仲裁、公司與并購，行業領域為化妝品、食品、文化娛樂、信息傳媒、能源化工、數據保護與互聯網，辦理了過百件的民商事、刑事案件，曾為數十家企事業單位提供了商事爭議解決及常年法律顧問等非訴訟服務。www1.yealaw.com |
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